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昆明老街9年迟迟未完工 纷繁纠葛该何去何从?

http://www.surfpeople.net/http://www.surfpeople.net/ 2012-02-24 13:52来源: 未知 点击:

这本是一桩旧事,长达9年的时间,模糊了人们对这条街的感动和记忆。

渔人码头是骗人的吗这却是一桩具有现实意义的旧事,长达9年的时间,还不足以厘清其背后纷繁复杂的种种纠葛。

一切只因为在老街,这样一块对昆明而言极为特殊的地方。   

“旧事重提”的缘由来自于1月26日,昆明市“两会”上,人大代表代俊峰的建议。代俊峰呼吁:“文明街和文庙等片区,是昆明主城目前保留下来比较完整的历史文化风貌街道,对这个片区的修复和保护要设立专项扶持资金,以打造城市文化新地标。渔人码头是骗人的吗”其所指的文明街和文庙,属昆明老街范畴。

在这个建议的背后,是昆明老街改造几度变迁,至今难以完成且举步维艰。

与其对比鲜明的是,9年前的昆交会,一纸协议定下一个投资规模达30亿元的项目——引入浙江之江集团进行昆明老街老城改造,作为2003年昆明市重点招商引资项目,一时可谓风风火火、信心满满。

以此为节点,以文明街、文庙直街为代表的昆明老街本应是“活化石”的孤本重生。渔人码头是骗人的吗然而9年间,昆明老街改造工程一再搁置,本来计划5年完成的项目,9年时间只开发了一期工程。让人忧虑的是,二三期工程推进困难重重,完成改造遥遥无期。

时过境迁,我们再来回顾昆明老街遭遇了什么,不仅仅是在保护老街,更是在维护一座城市的记忆和遗存。

背景 保护城市的魂

昆明哪里最有特色?

记者将这个问题抛给无数个土生土长的昆明人,得到的答案有翠湖、滇池,更多的是“昆明就没有哪样玩场”。

在他们口中,老昆明人钟爱的文明街、景星街、文庙直街不再被提及,虽然它们曾经是昆明的政治、金融、文化中心。记者在明清云南府城城墙城楼图上看,始于元朝的昆明城,北靠一二一大街,南抵南屏街,东达青年路、西岸为东风西路,其中,由景星街、正义路、文庙横街、五一路所圈成的昆明老街,位于五华山的西南方。渔人码头是骗人的吗这一块的中央核心位置胜利堂,在明清两代分别是黔国公沐氏之国公府和总督署所在。史料记载:胜利堂正南方的甬道街多有打制“羊皮金”(金箔)的作坊,还有“麻乡约”组织,承办全省邮政、轿夫、抬柩等,行人如梭。

也只是曾经。作为昆明这座城市一千多年文明延续的脉根所在,这些老建筑也敌不过岁月。沿着光华街、景星街慢慢走,在现代的高楼面前,连排老房子怎么看都是灰头土脸的样子:灰尘满窗,电线随意拉接,有的就连窗棱也被挤压得变了模样,大量年久失修的房子摇摇欲坠。

这样的景象9年前已被专家们看到。

“改革开放过程中,特别是上世纪90年代后期,很多老建筑、老风貌出现了一定损毁。渔人码头是骗人的吗再这样下去,昆明一些传统风貌面临损毁危险。”老专家们9年前向昆明市政府提议:“昆明已拆了那么多,再这样发展下去,整个昆明的根和魂就没了。”

渔人码头是骗人的吗无独有偶,当时的上海、南京、成都都在推进保护修建老的历史街区。“也是在这个节点上,昆明市政府把文明街的保护传承作为一个议题包括在政府、人大、政协等层面都得到了高度的关注,成为了老街改造的背景。”一位长期关注昆明老街的业内人士告诉记者。

相关人士透露,就在当时,管辖昆明老街的盘龙区房管局做了测算,把昆明老街内隶属于房管局的公房完全修缮完毕,尚不包括消防等配套设施,就需投资11亿元。

这在当时来说是天文数字,且修完后依然提供给以前的居民使用的话,没有使老街取得质的提升。渔人码头是骗人的吗除此,公房在街区占三分之一不到,因此,当时决定选择招商来做老街改造开发。

现状 一期完工后 没了动静

被昆明市政府选中的昆明之江置业有限公司,在当时看来是风光无限。

“当时我们的兴奋点在于,这是昆明老街800多年来第一次阔别自然随性发展,进入整个街区整体规划、商旅文和谐发展的新时期,能拿下这个项目觉得很幸运。另一方面,老街片区地处昆明最好的商业地段,最浓厚的商业氛围,包括人文底蕴都在这个街区。这样一个街区,商业价值一定是巨大的。”昆明之江置业有限公司(以下简称“之江公司”)常务副总经理沈海虹回忆。

当时政府给予了巨大支持,在街区规划、土地出让等方面给予扶持,希望将昆明老街-正义路-威远街片区-金碧广场-东西寺塔片区相连,形成昆明市最大、最集中的商业休闲步行街区,成为主城核心商圈。

问题在于,如何在高速城市化进程中,重新发掘城市历史“活化石”的魅力这一课题,当时在国内尚无先例。“如何做,我们也只有摸着石头过河。”沈海虹说,“现在看来,当时我们想得有点过于简单,觉得我们能够实现分期开发、滚动开发的循环,那就能做成功。”

然而,老街改造并没有按照之江公司预想的思路轨迹前行,更像是“理想丰满,现实骨感”的生动写照。

在一期工程正义坊完成后,文明街等真正昆明老街区的改造仿佛停滞了。记者近日在昆明老街看到,站在文明街上,从前平整的街道变得高低不平,靠近正义坊一边的老房子有的歪歪斜斜,有的已被写上大大的“拆”字,有的则继续经营着打印、刻章等买卖;胜利堂门口,聚集着以卖各种宠物为生的摊贩,在昆明冬日暖阳下,商贩们无聊地打着瞌睡;作为明清两代官道的甬道街已经腾迁完毕,一旁的聂耳故居修复一新,街道另一旁已倒塌的土坯房改造依然毫无动静,静静地被围墙“圈禁”;走到景星街,街道两边廉价的地摊货直直铺向正义路,在路的尾端,景星特色示范街的牌坊伫立着,格外扎眼。

“这里曾是无限荣光的沐府所在,也有马家大院这样代表云南传统建筑最高水准的珍品,又有‘钱王’王炽源远流长的旧居神采,更有聂耳故居这种人文遗迹……这座拥有21处国家、省、市、区级文物保护建筑的昆明老街,为什么我们只能做成这样?”沈海虹有点无奈,“我们自己也在反复找原因,客观上来说,这9年变化实在太多。”

困局 “这9年 变化实在太多”

第一个变化在之江公司进入昆明老街改造项目不久,2004年昆明正式启动主城区行政区划调整。此次调整中,昆明老街片区由盘龙区划入五华区。

“2003年我们签协议时,捆绑了一些条件,即四个统一的原则:‘统一搬迁,统一规划,统一建设,统一运营’,这里面包括之江公司负责居民腾迁、之江公司负责项目改造之后的整体运营,捆绑协议则是盘龙区政府给之江公司100亩地作为补偿。”沈海虹说,“这个补偿并不是违规的优惠措施,而是因为在文物上面建高楼大厦是不可能的,如果将地块恢复到原来的历史风貌,只能盖两层楼,资金缺口怎么办?应该从其他的地块来补偿它。这种做法其实在国外已经很成熟。与此同时,政府还明确了土地出让金的减免政策。”

然而,由于行政区划调整,盘龙区承诺的100亩土地没了下文。另一方面,昆明老街的改造腾迁后只能盖原来的高度,造成拆建比非常低。一般情况下,拆建比小于三比一,地产项目实施难度就较大。

其他的难关则在2008年席卷而来,国家在2008年同时出台《物权法》、《城乡规划法》及《历史文化名城保护规划规范》,“这些所有的政策都跟老街改造有关。”

“更为凑巧的是,昆明市给我们的条件也变了,跟我们类似的地段容积率可以做到7,而我们一期基本是拆一建一,二期是拆一建0.7,而三期更是拆二建一,一期比一期难做,而土地出让金减免政策悬而未决,更使得项目推进雪上加霜。”沈海虹如此分析“9年难产”的原因。

在多重因素的裹挟下,使得拆迁更为错综复杂,以至于9年过去了,老街改造的项目二期工程拆迁率才95%,三期的工作还没开始谈。

“拆迁难,大家都回避,不和你谈,甚至人都消失了,这都是我们面临的新课题。”沈海虹说,“现在我们的办法只能是先谈判,后面要有一个很好的仲裁,最后过渡到司法程序,过程相当漫长,也有可能遥遥无期。”

难点 动迁成本直线攀升

“我们关心的是如何回迁安置,而不是被搬迁到二环外居住。”昆明老街原住居民董大爷不搬迁的态度十分坚决,“现在之江公司的人我都不想和他们谈。”

董大爷印象中,之江公司想尽办法“接触”老房子,最深刻的一件事是,“之前之江公司委托大理学院一些学生来自己的老宅测量,本来我想学生学习老建筑的课程就让他们进到家中观摩学习,最后被我知道是之江公司委托他们测量的,就把这些学生都轰了出去。”董大爷说:“以前的老邻居都四处分散,有些都不知道搬去了哪里。”

经过辗转努力,记者仍没有打听到之江公司所说的“二环安置房”所在。目前在老街的大多数人都是租用铺面做小生意的人,老住户少得可怜。

当然,情感背后是赤裸现实的考量。一位不愿搬迁的住户埋怨:“协议没谈妥,如果只把我们弄到城边去而不让我们回迁,就像是公司把鱼和肉都吃了,还不留点米汤给我们。”

一位目前仍在文明街做生意的人士告诉记者,他承租的铺面实际上已经与之江公司达成了协议,这个协议是谈判了四五年才最终谈成的,这个45㎡左右的3层小楼老建筑的价格已高达百万元。

动迁成本的直线攀升是之江公司始料未及的。沈海虹介绍:“2003年,当时的测算整个街区最保守也要投入30亿元,到目前我们测算的结果是最低要50个亿。实际上,我们也着急,时间拖得越久,搬迁的难度越大。”

“2008年,一期项目结束后,几个亿又陆续投进去,我们必须做下去。”沈海虹否认了此前坊间对于该项目“亏损严重,撑不下去”的传闻,她也坦言“9年中集团股权有变化,因为老街项目条件太苛刻,有的股东退出了,但也有股东站出来继续对这个项目负责。”

随着项目长期处于投入阶段,会否造成公司资金链紧张的问题,沈海虹坦言:“目前昆明老街一期全部开业了,如果公司缺钱,完全可以卖出一期正义坊的铺面来获得现金流,而目前是采用出租的形式,这就证明我们还不差钱。 ”沈海虹认为,像老街这样的项目,文化题材、旅游题材、商贸题材都具备的话,无论是常规的银行信贷还是信托融资,甚至做结构性融资都具备条件,都会有人愿意跟公司合作,所以资金不是问题,问题在于外部各类条件的变化。

目前,之江公司的设想是:“三期是否能让我们在老街附近的一块地方提高容积率,建一座高楼安置居民,实际上就是容积率转移。如果政府方面能够采纳这个意见,这会是目前来看双赢的办法。”

文物保护VS商业利益 考验城市智慧

政治、经济、文化传承、文物保护等问题都需解决,老街重生是昆明的成功

“昆明要做老街,就要弄懂老街的魂究竟是什么?它不是再造一个上海的新天地,也不是复刻一条成都的宽窄巷子,它就是昆明老街。而老街最核心的价值在于保护思路与商业利益如何达成平衡。”

清华大学客座教授、宽窄巷子策划人、城市战略专家杨健鹰。

9年之间的变化万千,致使开发商有些难以招架。除此之外,如何在改造中提升昆明老街的价值也至关重要。原汁原味的东西要保留,而开发商投入的成本也期待有回报。政策层面上,很多文物是“动不得”的,而如何在不破坏文物的情况下开发改造,就是开发商在技术层面上面临的最大难题。

思考 矛盾重重 如何协调

“从目前昆明老街一期正义坊项目来看,更多的时候,不过是提供了又一个餐饮地点而已。”沈海虹说,“就一期来看,说老实话,我们不是很满意,正义坊是购物中心,不过我觉得在这一块需要做很大的提升。二、三期做市井商贸、珠宝玉器、花鸟鱼虫,这个只有我们能做,顺城、昆百大都做不了。我们还想尝试将钱王街重点打造成国际的、体验化区域,成为一个看点。当然,原汁原味的东西一定会保留。遗憾的是,我们现在整体项目没有铺开,还不能进行整体的协调操作。”

“昆明要做老街,就要弄懂老街的魂究竟是什么?它不是再造一个上海的新天地,也不是复刻一条成都的宽窄巷子,它就是昆明老街。”清华大学客座教授、曾作为宽窄巷子策划人的知名城市战略专家杨健鹰说,“而老街最核心的价值在于保护思路与商业利益如何达成平衡。”

沈海虹把这个问题看成是政策之外的技术难题。如2008年出台的《城乡规划法》及同年出台的《历史文化名城保护规划规范》,都对老街改造的技术层面造成制约。比如,按照《文物保护法》,国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位,不得作为企业资产经营。

“老街这个项目的经济指标是苛刻的,只能够通过二十年三十年甚至更长时间获得良性发展,租金得到提升,才能获得盈利。而国家有明文规定,不能开餐厅,那整个街区不能每个老房子都是博物馆,我必须把这个配套放到地底下去,但要实现这个配套目前仍然较难。”

在这样的背景下,作为重要商业配套的地下停车场建设就变得更为困难,因为建地下停车场需要先拆除位于地表的老建筑。沈海虹认为:“老祖宗盖的房子没有钉子,像搭积木一样,卸下来之后再重新装上去是一模一样的,各种房屋结构的相对关系都是不变的。宽窄巷子都能原地拆走后重新复原,但昆明老街却不可以。”

原因在于,国家2008年对建筑进行分类,每一类都规定了该如何修建和保护,但上海、成都、昆明的建筑各不相同,比如成都是砖木建筑,昆明是土木建筑,“国家建设部、文物局不可能规定这么细、这么死,昆明的建筑应该怎么办需要拿出智慧。”沈海虹说。

此外,保护直线范围核心区内的一部分建筑,根本没有历史风貌,现在看来已是危房,按理需要拆除重建,但这又与规划条例有冲突。沈海虹说。

观点 不光是开发商的事

一位长期研究昆明老街的业内人士认为,实际上,昆明老街的老建筑单体很小而且大部分都是土坯房,可以说大部分房子“单体没有亮点,群体有特色”。除了文物和挂牌建筑这两类高等级建筑形式,文化规划部门有成熟的规定,老街内其他建筑应该怎么保怎么修?修建完以后怎么能够和老街整体街区的运营规划?跟当代人的生活能够更好地融合起来?这些问题实际上没有标准答案。

一知情人士向记者坦言,要解决目前昆明老街的困难,牵涉面非常广,可谓是政治、经济、文化传承文物保护的问题都需要解决。“首先,政府承诺的土地政策没有得到兑现,这使得开发商经济利益受损,至今都在向政府争取;其次,对于老街改造是否能做到修旧如旧,这也值得讨论。可以借鉴的是,成都宽窄巷子是在政府的强力支持下才顺利推进,而现在昆明老街完全是开发商在负责,所以政府在其中应该起到的作用还得进一步加强。”

“在这些问题上,我们不怕有争议,就怕没决议。”沈海虹说,事实上,它是一个商业项目,也是一个文化旅游项目,更是昆明的城市资产。

“我们应该想想这个项目能为昆明带来什么?”一业内人士认为,老街并非之江公司的老街,而是昆明的老街,只有将老街的保护上升到城市经营战略的高度,昆明老街才能得到最高的价值体现。为什么现在昆明仅能成为丽江、大理旅游的过站,而不能留住游客。这与昆明仅有自然景观而缺乏人文氛围有关。因此,昆明老街这样的老宅重生尤为关键,如果将每一栋房子的文化提炼,每一条街的韵味复苏,如果这些问题解决,有一天,老街像成都的宽窄巷子一样,成为《Lonely Planet》一书中对昆明旅游的首席推荐,那不仅这个项目成功了,昆明也成功了。

开发商说

“拆迁难,大家都回避,不和你谈,甚至人都消失了,这都是我们面临的新课题。现在我们的办法只能是先谈判,后面要有一个很好的仲裁,最后过渡到司法程序,过程相当漫长,也有可能遥遥无期。”

——昆明之江置业有限公司常务副总经理沈海虹。

“2003年,当时的测算整个街区最保守也要投入30亿元,到目前我们测算的结果是最低要50个亿。实际上,我们也着急,时间拖得越久,搬迁的难度越大。”

——沈海虹说,动迁成本直线攀升是之江公司始料未及的。

由于行政区划调整,盘龙区承诺的100亩土地没了下文。另一方面,昆明老街的改造腾迁后只能盖原来的高度,造成拆建比非常低。

——沈海虹说,一般情况下,拆建比小于三比一,地产项目实施难度就较大。

原文地址:http://office.focus.cn/news/2012-02-22/1791275_3.html

(编辑: 小兵)

 
 
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